親名義の家をリフォームして自分が住む（今も住んでいる場合・今から住む場合）、
そんな時、名義をどうしたらいいのか？
どんな税金がかかるのか？
名義変更の注意点や、
その際にかかる税金のポイントを、沖縄にあるリフォーム会社CL Planning的にまとめてみます。
ご実家や、親名義の不動産を沖縄でリフォームする際の参考にしていただければ幸いです。
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・親の名義のままリフォームをして、子世帯が住む場合のポイントや税金について
・リフォーム費用分を子世帯分の持分とし、共有名義で住む場合のポイントや税金について
・子の名義に変更し、子がリフォームを行い住む場合のポイントや税金について
・まとめ
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現在親名義である家を、リフォームして子供世帯で住む場合
下記の３つの方向性の中から検討する事となります。
①【親の名義のままリフォームをして、子世帯が住む】
ポイント１
子から親への贈与税が発生する可能性があります。
理由としては 親名義の不動産をリフォームしてあげたと見られ、リフォーム費用分が親への贈与と見なされてしまいます。
法規上は、今住んでいるのが誰かではなく、この不動産の持ち主は誰か？が判断基準となります。
そのため、親の持ち物である不動産に対し、子がリフォームを行ったとし、そのリフォーム費用分ー基礎控除（110万円）の金額が親への贈与とし課税の対象となってしまうのです。
例) リフォーム費用1000万円
基礎控除後の課税価格 1000万円ー110万円＝890万円
贈与税額の計算 890万円×30％-65万円＝202万円
例）
リフォーム費用2000万円
基礎控除後の課税価格 2000万円ー110万円＝1890万円
贈与税額の計算 1890万円×50％-250万円＝695万円
ポイント2 住宅ローン控除が使えない
リフォーム費用を住宅ローンで捻出しても、その建物が自分名義でない為「住宅ローン控除」が適用外となってしまいます。
②【リフォーム費用分を子世帯の持分とし、共有名義で住む場合】
生前贈与の特例(相続時精算課税)を使いたくない場合や、贈与税やその他税金を軽減したい場合に有効
ポイント１
リフォーム費用から親の持分の割合に対して、贈与税が発生する可能性があります。
2000万円の評価額の住宅に2000万円のリフォームを行い、持分を50:50にした場合、リフォーム費用の50%(親の持分)は贈与とみなされ1000万円に対して贈与税が加算されるのです。
例）
リフォーム費用 2000万円×50％＝1000万円
基礎控除後の課税価格 1000万円ー110万円＝890万円
贈与税額の計算 890万円×30％-65万円＝202万円
節税額 695万円ー202万円＝493万円
ポイント２
登録免許税や住宅取得税も持分に対して加算される事になります。
例）登録免許税
課税評価額 2000万円（評価額）×50％＝1000万円
登録免許税の計算 1000万円×20/1000＝20万円
例）住宅取得税
課税評価額 2000万円（評価額）×50％＝1000万円（土地500万円・建物500万円とした場合）
住宅取得税の計算 土地500万円×1.5％＝7.5万円
建物500万円×3％＝15万円
ポイント２
住宅ローン控除は子の持分(50%)に対して行う事ができます。
リフォーム費用2000万円を全額ローンで支払いをしていても、持分（50％）に対しての控除しかできないので注意が必要です。
例）
年末ローン残高が1900万円だった場合
1900万円×50％（持分）×1％＝9.5万円が
この年の『住宅ローン控除額』となります。
10年間の控除額として約80万円～90万円の節税となります。
※消費税10％への増税に対しての処置として控除期間が13年となる案があります。
ポイント３
相続時に残りの持分に対して税金がかかる可能性があります。
③【子の名義に変更し、子がリフォームを行い住む場合】
子の名義に変更する場合、親から子への贈与、親から子への売却などの方法があります。
中でも、おすすめする方法が、
『相続時精算課税制度』の方法となります。
親から子へ贈与した財産を、贈与時には税金を発生させずに、相続が合った時に、相続財産として相続税を課税させる制度の事です。
例）
2000万円の不動産を贈与ではなく相続時精算課税をした場合（相続時の税金）
相続税の計算
2000万円×15％－50万円＝250万円
ポイント１
上記の相続税の計算は、課税対象財産が2000万円あった場合の金額となります。
相続の場合、課税対象財産を出すための基礎控除で優遇があるため、
2000万円の課税対象財産となると、それ以上の総資産がある事になります。
基礎控除額・・・3000万円+600万円×法定相続人
例）
①奥様＋子供１人の基礎控除額
3000万円＋600万円×2人＝4200万円
②奥様+子供3人の基礎控除額
3000万円＋600万円×4人＝5400万円
基礎控除額までの資産には税金がかからないという事になります。
では子に2000万円の課税対象資産がの来る場合の総資産額はいくらになるか！？
①奥様＋子１人の場合の相続割合は1/2：1/2となります。
6200万円ー4200万円＝4000万円
4000万円×1/2＝2000万円
総資産額が6200万円あった場合、子供への課税対象資産額は2000万円となります。
②奥様＋子3人の場合の相続割合は1/2：（1/6＋1/6＋1/6）となります。
※奥様が半分、残りの半分を子供３人で分ける
1億7400万円ー5400万円＝1億2000万円
1億2000万円×1/6＝2000万円
総資産額が1億7400万円あった場合、子供への課税対象資産額は2000万円となります。
ポイント２
相続ではないので、登録免許税や住宅取得税か課税されます。
例）登録免許税
課税評価額 2000万円（評価額）
登録免許税の計算 2000万円×20/1000＝40万円
例）住宅取得税
課税評価額 2000万円（評価額）（土地1000万円・建物1000万円とした場合）
住宅取得税の計算 土地1000万円×1.5％＝15万円
建物1000万円×3％＝30万円
ポイント3
住宅ローン控除を適用事ができます。
リフォーム費用2000万円を全額ローンで支払いをした場合
例）
年末ローン残高が1900万円だった場合
1900万円×1％＝19万円が
この年の『住宅ローン控除額』となります。
10年間の控除額として約170万円～180万円の節税となります。
※消費税10％への増税に対しての処置として控除期間が13年となる案があります。
ポイント４
贈与に関する年間の基礎控除（110万円）が、『相続時精算課税制度』適用以降無くなります。
暦年課税・・・ 一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません 。
まとめ
①・・・贈与税695万円
②・・・税金237万円（贈与税202万円、登録免許税20万円、住宅取得税15万円）
※住宅ローン控除80～90万円（10年間概算）
③・・・税金70万円（登録免許税40万円、住宅取得税30万円）
※住宅ローン控除170～180万円（10年間概算）
①or②or③で税金が安いのは③という事になります。
税金をできるだけ抑えて、その分も『理想のご自宅』の費用にあてていただけると幸いです。
いろいろなケースや状況によって、それ以外にもかかってくる税金もあるかと思います。
この情報を基準にし、その他にも税金がかからないかの確認をおススメします。
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