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沖縄でリフォームをする時にかかる税金の話Vr2

最終更新: 2019年2月27日


親名義の家をリフォームして自分が住む(今も住んでいる場合・今から住む場合)、

そんな時、名義をどうしたらいいのか?

どんな税金がかかるのか?


名義変更の注意点や、

その際にかかる税金のポイントを、沖縄にあるリフォーム会社CL Planning的にまとめてみます。


ご実家や、親名義の不動産を沖縄でリフォームする際の参考にしていただければ幸いです。


 


~~~~~~~~~~~


・親の名義のままリフォームをして、子世帯が住む場合のポイントや税金について

・リフォーム費用分を子世帯分の持分とし、共有名義で住む場合のポイントや税金について

・子の名義に変更し、子がリフォームを行い住む場合のポイントや税金について

・まとめ


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現在親名義である家を、リフォームして子供世帯で住む場合

下記の3つの方向性の中から検討する事となります。


【親の名義のままリフォームをして、子世帯が住む】

ポイント1

子から親への贈与税が発生する可能性があります。


理由としては 親名義の不動産をリフォームしてあげたと見られ、リフォーム費用分が親への贈与と見なされてしまいます。


法規上は、今住んでいるのが誰かではなく、この不動産の持ち主は誰か?が判断基準となります。

そのため、親の持ち物である不動産に対し、子がリフォームを行ったとし、そのリフォーム費用分ー基礎控除(110万円)の金額が親への贈与とし課税の対象となってしまうのです。

例) リフォーム費用1000万円

基礎控除後の課税価格 1000万円ー110万円=890万円

贈与税額の計算    890万円×30%-65万円=202万円


例)

リフォーム費用2000万円

基礎控除後の課税価格 2000万円ー110万円=1890万円

贈与税額の計算    1890万円×50%-250万円=695万円


ポイント2 住宅ローン控除が使えない

リフォーム費用を住宅ローンで捻出しても、その建物が自分名義でない為「住宅ローン控除」が適用外となってしまいます。


②【リフォーム費用分を子世帯の持分とし、共有名義で住む場合】

生前贈与の特例(相続時精算課税)を使いたくない場合や、贈与税やその他税金を軽減したい場合に有効


ポイント1

リフォーム費用から親の持分の割合に対して、贈与税が発生する可能性があります。


2000万円の評価額の住宅に2000万円のリフォームを行い、持分を50:50にした場合、リフォーム費用の50%(親の持分)は贈与とみなされ1000万円に対して贈与税が加算されるのです。


例)

リフォーム費用    2000万円×50%=1000万円

基礎控除後の課税価格 1000万円ー110万円=890万円

贈与税額の計算    890万円×30%-65万円=202万円

節税額        695万円ー202万円=493万円

ポイント2

登録免許税や住宅取得税も持分に対して加算される事になります。


例)登録免許税

課税評価額      2000万円(評価額)×50%=1000万円

登録免許税の計算   1000万円×20/1000=20万円


例)住宅取得税

課税評価額      2000万円(評価額)×50%=1000万円(土地500万円・建物500万円とした場合)

住宅取得税の計算   土地500万円×1.5%=7.5万円

           建物500万円×3%=15万円


ポイント2

住宅ローン控除は子の持分(50%)に対して行う事ができます。


リフォーム費用2000万円を全額ローンで支払いをしていても、持分(50%)に対しての控除しかできないので注意が必要です。


例)

年末ローン残高が1900万円だった場合

1900万円×50%(持分)×1%=9.5万円が

この年の『住宅ローン控除額』となります。


10年間の控除額として約80万円~90万円の節税となります。

 ※消費税10%への増税に対しての処置として控除期間が13年となる案があります。



ポイント3

相続時に残りの持分に対して税金がかかる可能性があります。




③【子の名義に変更し、子がリフォームを行い住む場合】


子の名義に変更する場合、親から子への贈与、親から子への売却などの方法があります。

中でも、おすすめする方法が、

『相続時精算課税制度』の方法となります。


親から子へ贈与した財産を、贈与時には税金を発生させずに、相続が合った時に、相続財産として相続税を課税させる制度の事です。


例)

2000万円の不動産を贈与ではなく相続時精算課税をした場合(相続時の税金)


相続税の計算

2000万円×15%-50万円=250万円


ポイント1

上記の相続税の計算は、課税対象財産が2000万円あった場合の金額となります。

相続の場合、課税対象財産を出すための基礎控除で優遇があるため、

2000万円の課税対象財産となると、それ以上の総資産がある事になります。


基礎控除額・・・3000万円+600万円×法定相続人


例)

①奥様+子供1人の基礎控除額

3000万円+600万円×2人=4200万円


②奥様+子供3人の基礎控除額

3000万円+600万円×4人=5400万円


基礎控除額までの資産には税金がかからないという事になります。


では子に2000万円の課税対象資産がの来る場合の総資産額はいくらになるか!?


①奥様+子1人の場合の相続割合は1/2:1/2となります。

6200万円ー4200万円=4000万円

4000万円×1/2=2000万円

総資産額が6200万円あった場合、子供への課税対象資産額は2000万円となります。


②奥様+子3人の場合の相続割合は1/2:(1/6+1/6+1/6)となります。

 ※奥様が半分、残りの半分を子供3人で分ける

1億7400万円ー5400万円=1億2000万円

1億2000万円×1/6=2000万円

総資産額が1億7400万円あった場合、子供への課税対象資産額は2000万円となります。



ポイント2

相続ではないので、登録免許税や住宅取得税か課税されます。


例)登録免許税

課税評価額      2000万円(評価額)

登録免許税の計算   2000万円×20/1000=40万円


例)住宅取得税

課税評価額      2000万円(評価額)(土地1000万円・建物1000万円とした場合)

住宅取得税の計算   土地1000万円×1.5%=15万円

           建物1000万円×3%=30万円


ポイント3

住宅ローン控除を適用事ができます。


リフォーム費用2000万円を全額ローンで支払いをした場合


例)

年末ローン残高が1900万円だった場合

1900万円×1%=19万円が

この年の『住宅ローン控除額』となります。


10年間の控除額として約170万円~180万円の節税となります。

 ※消費税10%への増税に対しての処置として控除期間が13年となる案があります。



ポイント4

贈与に関する年間の基礎控除(110万円)が、『相続時精算課税制度』適用以降無くなります。


暦年課税・・・ 一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません 。



まとめ


①・・・贈与税695万円

②・・・税金237万円(贈与税202万円、登録免許税20万円、住宅取得税15万円)

    ※住宅ローン控除80~90万円(10年間概算)

③・・・税金70万円(登録免許税40万円、住宅取得税30万円)

    ※住宅ローン控除170~180万円(10年間概算)


①or②or③で税金が安いのは③という事になります。


税金をできるだけ抑えて、その分も『理想のご自宅』の費用にあてていただけると幸いです。


いろいろなケースや状況によって、それ以外にもかかってくる税金もあるかと思います。

この情報を基準にし、その他にも税金がかからないかの確認をおススメします。


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沖縄で実家を二世帯にする、中古住宅を買ってリフォームをするなど、


ご自宅についてお考えの方は、ぜひCL Planningにご相談ください。

沖縄県八重瀬町にあるCL Planningは、沖縄に住む皆さんに理想の家をお届けします。


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